✅ OKInforme de ejemplo

Av. del Libertador 7234, CABA

Departamento - Matrícula 05-2847/3

1.Resumen General

El inmueble sito en Av. Santa Fe 3245, Piso 8° B, CABA, fue adquirido el 28 de junio de 2018 mediante escritura traslativa de dominio. La documentación presenta un escenario de sucesión pendiente del vendedor original. Se detecta una hipoteca de primer grado a favor del Banco Galicia que se encuentra vigente. El expediente requiere la presentación de la declaratoria de herederos para perfeccionar la transmisión dominial y permitir la venta.

Tipo de operaciónVenta directa con sucesión pendiente
Fecha de adquisición28 de junio de 2018
Escribano intervinienteEscribano Público Alejandro D'Ambrosio, Matrícula 2156
2.Titularidad
Asentimiento conyugalNo requiere - ambos titulares son casados entre sí

Titulares actuales

Patricia Alejandra Morales

50%Titular
DNI: 18.234.567Nac.: 5 de marzo de 1970ArgentinaEstado civil: Casada (Comunidad de bienes)Cónyuge: Jorge Alberto RamírezProfesión: Contadora PúblicaDomicilio: Av. Santa Fe 3245, Piso 8° B, CABA

📄 Por escritura traslativa de dominio del 28/06/2018

Jorge Alberto Ramírez

50%Titular
DNI: 19.345.678Nac.: 12 de noviembre de 1968ArgentinoEstado civil: Casado (Comunidad de bienes)Cónyuge: Patricia Alejandra MoralesProfesión: Ingeniero CivilDomicilio: Av. Santa Fe 3245, Piso 8° B, CABA

📄 Por escritura traslativa de dominio del 28/06/2018

Vendedores / Titulares anteriores

Ricardo Alberto Fernández

Vendedor

DNI: 9.876.543

Los titulares actuales son esposos, por lo que no se requiere asentimiento conyugal adicional. La propiedad fue adquirida durante el matrimonio bajo el régimen de comunidad de bienes.

3.Identificación del Inmueble
DirecciónAv. Santa Fe 3245, Piso 8° B, CABA
Matrícula03-1562/7
Unidad Funcional8° B
Nomenclatura catastral0103-01562-0007
TipoDepartamento en edificio de propiedad horizontal
4.Superficies
Superficie total98,50 m²
Superficie cubierta86,00 m²
Superficie semicubierta12,50 m²
ObservacionesLa superficie semicubierta corresponde al balcón de 10 m² y la lavandería de 2,50 m²
5.Restricciones y Gravámenes
Hipotecas
  • Banco Galicia S.A. · USD 72.000 · 5 de julio de 2018 · Vigente
Bien de familiaNo registrado
Otras restricciones
ObservacionesSe debe solicitar al Banco Galicia el certificado de saldo deudor actualizado para proceder con la cancelación hipotecaria.
6.Análisis de Sucesión
CausanteRicardo Alberto Fernández (vendedor original, fallecido el 22 de septiembre de 2021)
HerederosMarcela Fernández (hija, 33,33%)Roberto Carlos Fernández (hijo, 33,33%)Susana Beatriz López de Fernández (esposa, 33,33% - porción conyugal)
DeclaratoriaEn trámite - Expediente N° 5678/2022 ante el Juzgado Nacional en lo Civil N° 32
Orden de inscripciónPendiente de presentación una vez obtenida la declaratoria de herederos
¿Puede vender?Sí, pero requiere la participación de todos los herederos en la firma
Requisitos faltantesDeclaratoria de herederos firmadaTestamento (si existe)Certificado de no haber testamentoAceptación de herencia de todos los herederosDesignación de administrador de la sucesiónCertificado de libre deuda de impuestos sucesorios
7.Documentación Faltante
  • 1Declaratoria de herederos del causante Ricardo Alberto Fernández
  • 2Certificado de saldo deudor del Banco Galicia
  • 3Certificado de libre deuda de expensas (últimos 6 meses)
  • 4Certificado de libre deuda de impuestos municipales (tasa de seguridad e higiene, ABL)
  • 5Copia del reglamento de copropiedad actualizado
  • 6Plano de mensura visado por la Dirección de Catastro
  • 7Certificado de libre deuda de impuestos provinciales (sellos)
8.Riesgos Detectados
media

Hipoteca vigente no cancelada

Existe una hipoteca a favor del Banco Galicia por USD 72.000 que debe ser cancelada antes o en el acto de la escritura. Se recomienda solicitar el certificado de saldo deudor con 15 días de anticipación.

alta

Sucesión no inscrita

El causante falleció en septiembre de 2021 y aún no se ha inscrito la declaratoria de herederos. Esto impide la transmisión directa del dominio a los compradores.

media

Posibles acreedores de la sucesión

Al estar la sucesión en trámite, podrían existir acreedores del causante que no han sido notificados.

baja

Crédito hipotecario UVA

La hipoteca está indexada al coeficiente UVA, por lo que el saldo deudor puede variar significativamente hasta la cancelación.

9.Acciones Recomendadas
  • Completar la sucesión del causante Ricardo Alberto Fernández antes de la escritura
  • Solicitar certificado de saldo deudor al Banco Galicia para cancelar la hipoteca
  • Obtener certificado de libre deuda de expensas (mínimo 6 meses)
  • Verificar estado de los impuestos municipales (tasa de seguridad e higiene, ABL)
  • Coordinar la participación de todos los herederos en la firma de la escritura
  • Solicitar copia actualizada del reglamento de copropiedad
  • Verificar que no existan vicios ocultos en la propiedad
  • Confirmar que no haya deudas de impuestos provinciales (sellos)
10.Fuentes
†

Ricardo Alberto Fernández

DNI 9.876.543

Titular anterior

† 2021

vende

Patricia Alejandra Morales

DNI 18.234.567

Titular actual · 50%Debe firmar

Jorge Alberto Ramírez

DNI 19.345.678

Titular actual · 50%Debe firmar

Marcela Fernández

DNI 35.678.901

Heredero · 33,33%Debe firmar

transmitido 2021

Roberto Carlos Fernández

DNI 36.789.012

Heredero · 33,33%Debe firmar

transmitido 2021

Susana Beatriz López de Fernández

DNI 10.987.654

Heredero · 33,33%Debe firmar

transmitido 2021

Titular anteriorTitular actualHeredero† Fallecido→ Cedió derechosDebe firmar